Kimimiz memur kimimiz işçi kimimiz dar gelirli kimimiz zengin olsak da, kimimize miras kalan, kimimiz ise üç beş kuruşu biriktirerek hayalimizde evi almak isteyebiliriz. Bir evi alırken dikkat etmemiz gereken usul ve esaslar, kurallar ve genel ilkelerimiz olmalıdır.
Çünkü bunun sonunda kıt kaynaklarla biriktirdiğimiz onca emek, ödediğimiz paralar, yapmış olduğumuz hatalardan dolayı zayi olabilir. Ayrıca uyuşmazlıkları engellemek, sonradan ortaya çıkan anlaşmazlıklara neden olmamak adına, ev alırken oldukça bilinçli olmak zorundayız. Bunun için güvendiğimiz bir emlakçıdan ya da çevremizde bulunan dürüstlüğünü bildiğimiz avukat ya da birisinden mutlaka genel bilgiler alabilmeliyiz.
Bunu yapamazsak en azından Google arama motorundan ya da YouTube'dan sorgulamak suretiyle genel bilgi sahibi olabiliriz. Bunları tek tek sıralayabiliriz. Birinci olarak evin metrekaresinin ilanda veya emlakçının söylediği şekilde net bir metrekare alanı olup olmadığını öğrenmeliyiz. Çünkü tapuyu ve daireyi görmeden çoğunlukla evin metrekaresine ortak alanlar ve bahçe dahil edilerek brüt metrekare üzerinden ilana çıkılmaktadır. Bunun için alacağımız daireyi görerek ve ölçerek dairenin kaç metrekare olduğuna karar vermeliyiz.
İkinci olarak almak istediğimiz evle bize gösterilen tapu birbiriyle uyumlu olup olmadığını anlamaktır. Çünkü tapuda belirtilen ada parsel numarası ve adres ile emlakçının bize gösterdiği daire aynı olmayabilir. Tapuda dairenin adres bilgileri yer almaz, adres bilgilerini tam olarak öğrenebilmek için satıcıdan oturma raporu ya da belediyeden rayiç bedel tutanağı alalınmalıdır. Bu iki belgede dairenin adresi net olarak gösterilebilir. Ayrıca Tapu Kadastro Genel Müdürlügü weptapu uygulamasındaki parsel sorgulama menüsünden de dairenin konumu ve adresi görülebilir. Ayrıca dairenin sahibi durumunda olan satıcı ile tapu üzerinde yazan kişinin aynı olması da çok önemlidir. Burada dikkat edilecek bir husus da dairenin hisseli olmama durumudur. Farkına varmadan dairenin hissedarlarından birisinin kendi hissesini satması durumunda ve bunun da sanki dairenin tamamını alıyorum algısı olursa bu tam bir dolandırıcılık durumudur. Çünkü daire hissedarları kendi hissesini ön alım durumunda diğer hissedarlara teklif etmeden bağımsız bir kişiye satamazlar.
Üçüncü olarak daireyi satın alacak kişinin öncelikle emin olmak için Tapu Müdürlüğü'ne müracaat ederek satılacak olan dairenin tapu kütüğünde herhangi bir haciz,şerh, ipotek veya başka bir hukuki engel olup olmadığını görmesidir. Ayrıca dairenin tapu kütüğünde kat mülkiyeti mi Kat irtifakı ya da arsa paylı bir daire olup olmadığını net olarak öğrenmelidir. Sonrasında belediyeye gitmekte fayda vardır. Alınacak dairenin projesi nasıl?. İmar Planlarında herhangi bir değişiklik var mı yok mu imar planına uygun mu bu ev değil mi?.
Dolayısıyla bu konudaki gerekli araştırmaları yapmakta oldukça büyük fayda vardır. Ayrıca Burası kentsel dönüşüm bölgesinde mi.? Şeklinde sorgulamak suretiyle geniş bilgi sahibi olunabilinir. Otoritelerden ve belediye yetkilerinden bilgi istenebilir. Tam olarak tapu sahibi olmak icin tapu seneti gerekir. Topraktan daire satin alırken de noterde ön alım sozlesmesi gerekir. Var olan bir sözleşme olduğu için siz bunu kendinizi koruduğunuzu varsayabiliriz ancak bizim hukukumuzda bir gayrimenkul satın alırken noterde sözleşme bir sözleşme yapsanız bile aslında bu sözleşme çok zayıf bir sözleşmedir ve çok koruyan bir sözleşme degildir. Asıl olan Tapu Müdürlüğünde yapılan işlemdir.
Dördüncü olarak emlakçılarla sözleşme yaparken emlakçının alabileceği komisyon oranı satış bedeli en az %2 olmalıdır ya da artık aranızdaki pazarlığa göre bir rakam belirleyebilirsiniz. Emlakçıyla sözleşme yaparken sözleşmeyi detaylı okunmaldır. Sizin aleyhinize bir husus olup olmadığını görmekte oldukça büyük fayda vardır. Satın alınacak evde kiracı varsa zaten o bambaşka bir sorundur. Belki kendiniz oturmak istiyorsunuz kiracının çıkacağını düşünüyorsunuz ama kiracının bu tarz durumlarla karsılaşmamak için evi satın almadan önce kiracıdan bu için tahliye taahhüdünün de noter huzurunda alınmasında oldukça büyük fayda bulunmaktadir.
Daire satın alirken ödemenin nasıl yapılacağı hususunda noterde sözleşme yaparsanız zaten orada detaylarını belirlemişsinizdir ama noterde sözleşme yapmadan doğrudan tapuya gittiğimizi varsaydigimızda aĺıcı parayı odeyip imzayı attı ise hak satıcıya geçmiş oluyor. Genellikle uygulamada şunlarla karşılaşıyoruz taraftar tapu randevu gününde beraber bankaya gidiyorlar sabah parayı çekiyorlar akabinde beraber tapuya geçiyorlar imza aşamasında para çantası devir olmuş oluyor bu da yöntemlerden bir tanesi ama en güzeli tapuda takas sistemi kullanmak en doğru yol olacaktır. Kredili alımlarda banka teyiti alındıktan sonra devir işlemi yapılmalıdır.
Son olarak alıcının daire alırken piyasa fiyatlarını en azından araştırarak buna göre karar vermesi çok önemlidir. Piyasa fiyatının üstünde daire almamak kadar, Piyasa fiyatlarının altında, hatta çok altında daire almaya da ölçülü kuşkulu yaklaşmak zorundadır. Çünkü bu durumlarda satıcının zorla mülkiyetinin başkaları tarafından resen veya zorlanarak yapılabileceği düşünülmelidir Bunun dışında konut alan alıcının konut aldığı bölgeyi araştırması, binanın depreme dayanıklı olup olmadığını görmesi, ulaşım alanlarına sağlık merkezlerine pazar ve alışveriş bölgelerini yakınlığı, eğitim ve kültür merkezlerine yakınlığı, dairenin manzarası, dairenin güneş alıp almadığı, dairenin giriş veya teras daire olup olmadığı, denize uzak ya da yakın oldugu, yakın gelecekte bu bölgede yerel belediye tarafından bir proje yapılıp yapılmayacağı, imar planlarının değişip değişmeyeceği hususlarında da genel bilgi sahibi olması alıcının lehinde olacaktır
Sevgileri ve Saygılarımla..
Temel TUNCER Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
