Türkiye'de son dönemlerde döviz artış krizinin çok yüksek bir enflasyon dönemi yaşattığını anlamak için ekonomist olmaya gerek bulunmamaktadır. Bu nedenle birden bire artış gösteren enflasyon vatandaşların satın alma gücünün düşmesiyle, konuta erişememe sorununu ortaya çıkarmıştır. Özellikle inşaat sektöründe kullanılan tüm girdilerin bir anda aşırı yükselmesi, beklenenden fazla gelen yurt dışı göçlerin inşaat maliyetlerinin artışına paralel olarak gayrimenkul fiyatlarını adeta uçurduğunu söyleyebiliriz. Bütün bunların yanında emtia fiyatlarının enflasyona bağlı olarak artış göstermesi, global ekonomilerde görülen özellikle ABD ve Avrupa Birliği ülkelerinde görülen enflasyonist baskı ve bankacılıkta görülen kronik sorunlar dünyada altın fiyatlarının beklenenin çok çok üzerinde artmasına sebep olmuştur.
Yatırımcıların enflasyon karşı ellerinde bulunan nakit sermayeyi değerlendirme imkanı araması nedeniyle, piyasada dolaşan paranın bir kısmının dövize bir kısmının ise altına gitmesi konut yatırımlarının azalmasına neden olmuştur. Bütün bunların yanında ise küçük yatırımcının elindeki nakti değerlendirmek için gayrimenkul satın alması ya da otomobil alımı yapması hem gayrimenkul fiyatlarının artmasına hem de taşıt araçlarının aşırı fiyatlamasına sebep olmuştur.
İnşaat maliyetlerinin artması ile beraber inşaat müteahhitlerinin beklediği kār marjlarının enflasyon nedeniyle erimesi düşük ve orta gelirli vatandaşlara konut üretiminin azalması gibi kaçınılmaz bir durum yaratmıştır. Çünkü girdi maliyetler arttıkça gayrimenkulün satış fiyatının artması gayrimenkule olan yatırım amaçlı satın almaların mevcut piyasada durma noktasına getirmiştir. Bu durum da bol satıcının olduğu ancak alıcının olmadığı bir gayrimenkul piyasanın oluşmasını sağlayan temel etken olmuştur.
Bu nedenle elinde yatırım amaçlı gayrimenkul bulunduran küçük ya da büyük yatırımcılar piyasaya uyum sağlayabilmek için satma yerine kiralama yolunu çözüm olarak kabul etmişlerdir.
Bir gayrimenkulün piyasa değeri ile o gayrimenkulün yıllık kira getirisi arasında anlaşılır bir uyum olmak zorundadır. Gayrimenkulün değeri yüksek olup yıllık kira geliri düşük kaldığında yatırımcı mevcut gayrimenkulü satma yönünü seçecek olup, piyasada alıcının olmaması nedeniyle konut sahiplerinin konutu satabilirim umuduyla boş olarak bekletme sorununu meydana getirecektir. Ayrıca kiralık konut miktarının azalması sorunu kiralık ev talebini artırmakta, kira fiyatlarının daha fazla artması sonucunu meydana getirmektedir
Ancak son dönemlerde ev sahibi olamayan sabit gelirli veya düşük gelirli vatandaşlar için gayrimenkul sahibi olmak bir hayalden öteye gidememektedir. Görünüyor ki bu nedenle metropol kentlerde olan nüfus artışı ve bunun yanında büyük kentlere var olan göç nedeniyle gayrimenkul arzında olan düşme kira fiyatları daha da yükselmeye devam etmesi sonucunu doğurmaktadır.
Gayrimenkul fiyatlarının bu kadar yüksek olması fakat yıllık kira getirisinde devletin kira artışını %25'in altında sınırlaması gibi hukuki yöntemlerle dayatması ev sahipleri açısından bir yatırım ölçüsü olan gayrimenkullerin satışını hızlandırmakta olup bu durumda piyasada çok fazla konut satışı ilanlarının artacağını kolaylıkla tahmin edebiliriz.
Konut satış ilanlarının artması ne yazık ki satın alma gücünün düşmesi ile beraber alıcı sayısının az olması gayrimenkul fiyatlarının enflasyondan daha az bir trend içerisinde artış olacağını göstermektedir.
Bu kısır döngü içerisinde ev sahipleri ile kiracılar arasında kira tutarı konusunda oldukça artan anlaşmazlıklar bir süre daha devam edeceği kaçınılmazdır.
Devletin özellikle çekirdek aile olarak yaşayan düşük gelirli veya emekli olan ve aile içinde bir başka geliri bulunmayan ailelere kira yardımı yapması sosyal hukuk devletinin gereğidir. Bu durum hem vatandaşları kısmen de olsa rahatlatacak fiyat artışlarıyla beraber kira geliri düşen ev sahiplerini de en azından açıklanan TÜFE üzerinden kira artışına izin verilmesi noktasında bir kolaylık sağlayacaktır. Bunun yanında özellikle AB ülkelerinde olduğu gibi boş bulundurulan konutların belli süre sonunda resen olarak yerel yönetimler tarafından kiraya verilme imkani vatandaşlara kolaylık sağlayacaktır.
Sözün özü şu kira artışlarını bu enflasyon ortamında devlet tarafından sınırlanması uygulamasında TUİK verilerinin baz alınması, en azından kiracılara devlet yardımı yapmak ev sahiplerine ise TÜFE üzerinden kira artışı kolaylığı sağlamak sorunun çözümüne ortak katkı sağlayacaktır diye düşünüyorum.
Saygılar ve sevgilerimle,
TEMEL TUNCER
